🏠案外知らないですよね、家の...

🏠案外知らないですよね、家の前の道の種別って?

🏠案外知らないですよね、家の前の道の種別って?

 堺市で土地や家をお探しならおまかせのスムーズホームがお送りいたします。

 今回は、マイホームを探すときや増築する際に案外重要なのに、あまり知られていない道路についてふれていきましょう!

 

家や土地を探すときに多くの方が気にするポイントの中に、家の前の道があります。「この道幅じゃ車の出し入れが…」「子供がいてるから交通量が気になる…」「家に着くまでの道が狭くて運転が不安…」など、こういった角度で道路を気にされる方は結構多くいらっしゃいます。

実際にこの視点はマイホーム探しにおいて重要な部分ですよね。

しかし、それ以前に前道の状況(種別)によってはお家を建てたり、建て直したりできない場合もあるくらい重要なポイントになってくるのです。

土地を売買する上で、その土地に建物を建てられるかどうかは非常に重要なことです。その土地の価格にも大きな影響を与えるのはいうまでもありませんよね。

建物を建てられるかどうかは、道路によって決まると言っても良いほど、道路の調査は重要なのです。

建築基準法において、建物を利用する人のために、日照や通風、安全を確保するための道路がどのような道路なのかを定めています。建築基準法の道路でなければ、建物を建てることができず、建築基準法では次のように定められています。

■道路幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない(建築基準法第42条・43条)

とあります。このことを「接道義務」といいます。4mとは、緊急車両が通れたり、車がすれ違ったりできる幅です。

2m以上道路に接するというのは、土地が道路に2m接道しているのみでなく、接面以降で1.7mの場所があってもダメですし、土地の前面・後面の道路に各1mずつ接面していても2m接道にはあたりません。

それでは、建築基準法上の道路種別がどうわかれているのか見ていきましょう。

①42条1項1号道路

 幅員4m以上で、国道・県道・市道・区道など一般的に公道とよばれる道路。

②42条1項2号道路

 都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路。原則として幅員6m(4mの特例幅員もある)。造られた当初は私道の場合が多いが、その後普通は役所に寄付をし、役所に管理が引き継がれた後は公道になり、42条1項1号道路になる。

③42条1項3号道路 

 道路の所有者は官(国・都道府県・市町村)・民のどちらもあり得る。昭和25年11月23日以前に既に幅員4m以上あった道路。国道・県道・市道・区道ではない。

④42条1項4号道路

 道路法・都市計画法など、または密集市街地整備法によって、事業計画のもと新しく造られる道路、もしくは既存の道路を変更(拡幅)する道路。一般的には計画的な街づくりのために必要になる計画された道路の事業が決定され、将来道路になる部分が買収されると、その部分が42条1項4号道路になる。

2年以内に事業(工事)が予定されている道路とされているが、あくまでも予定のため、2年を超えて予定通り道路工事が始まらなくても、指定が取り消されない限り、その効力を有しているため、道路内の建築制限などは引き続き制限を受ける。

⑤42条1項5号道路

 都市計画法などによる開発許可をもって公に造られる道路ではなく、不動産業者や私人が、土地を区割りして家を建築することを目的として造られた道路。役所から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」よう指導される道路。

造られた当初は私道だが、その後役所に寄付をし、役所に引き継がれた後は公道になり、42条1項1号道路になる場合もある。(役所に引き継がれないケースも多い)

⑥42条2項道路

 道幅1.8m以上4m未満で、建築基準法施行日の昭和25年11月23日以前から家が立ち並んでいた道で、現に建築物が立ち並んでいる幅員が4m(または6m)未満の道で、特定行政庁が指定したもの。

4m未満の道路のため、4m以上の道路になるように建築の際には敷地後退する必要がある。

 ■セットバック:道路中心線から2mラインまで後退してからしか建築物を建てれない。道路中心線から向かい側も同じ(2m+2m=4m確保)

 ■一方後退:対面側が岸・河川・線路などの場合は、片側のみ対面から4mのラインまで後退します。

上記は、■道路幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない(建築基準法第42条・43条)に準じています。

⑦基準法上道路以外

 43条但し書き、単なる道路など。※43条但し書きとは、建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築は不可ですが、建築審査会の許可を受けること等により建築が認められることがある道のことを43条但し書き(道路と呼ぶこともあるが、道路ではないので通路と呼ぶ)や43条2項2号道路と呼ぶ。

43条2項2号の場合は、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築のたびに建築審査会の許可を得なければならない。

 上記のように、道路は一見しただけではわからないほど、実は細かな種別にわかれており、どの種別かにより建築不可な可能性もあるほど確認が重要になる項目なんですね。

 とは言っても、土地の売買の際には不動産会社が役所で細かく調べてくれますので心配はないのですが、今所有されている土地やたまたま譲ってもらえる土地が、どの道路に当てはまるのかは確認してみるのも大切ですよね。建替えができるのかどうか、価格がどう変わってしまうのかななどかなり重要なポイントなんですから。

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